2021年12月

年末年始休業のお知らせ!

拝啓 

師走の候、貴社ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。毎度格別のお引き立てを賜り厚く御礼申し上げます。

さて、誠に勝手ながら弊社の年末年始休業日を下記の通りとさせて頂きます。

お取引先の皆様には大変ご迷惑をお掛け致しますが、何卒ご理解賜わりますようお願い申し上げます。

                                                 敬具

 

                          

 

休業期間   令和3年12月29日(水) ~ 令和4年1月5日(水)

 

※ お電話でのお問い合わせは令和4年1月6日(木)よりご対応させて頂きます。

※ 期間中に頂きましたメール等につきましても令和4年1月6日(木)より順次対応させて頂きます。

                                                        以上

共有名義の不動産を所有している方へ!共有者が死亡した場合の共有持分について解説!

「不動産の共有名義人が亡くなったけど、その後の流れがわからない」
このようなお悩みや希望をお持ちの方は多いと思います。
不動産の共有名義人が死亡した場合、さまざまな手続きをする必要があります。
そこで今回は、不動産の共有名義人が死亡した場合における共有持分の処理方法について解説します。

□共有者が死亡した場合の共有持分の処理方法とは?

不動産の共有者が死亡した場合、共有者が所有していた共有持分は、どのように処理するのでしょうか。
以下に、3つの方法を紹介します。

*共有者の法定相続人が相続する

法定相続人とは、法律によって規定された相続人を意味します。
例えば、被相続人の配偶者や子供、親族などが挙げられます。
遺言書によって相続人の指定がない場合、法定相続人同士が協議を行い、共有持分の相続について取り決めます。

法定相続人には相続人の権利を持つ人に順位が決められています。
まず、被相続人の配偶者は必ず相続人となり、それ以下は、子供、直系尊属、兄弟姉妹の順に権利があります。

そして、この順位ごとに相続できる割合(法定相続分)が決められています。
例えば、相続人が配偶者と子供の場合、配偶者と子供で2分の1ずつ相続します。
配偶者と直系尊属の場合、配偶者が3分の2、直系尊属が3分の1を相続します。
配偶者と兄弟姉妹の場合、配偶者が4分の3、兄弟姉妹が4分の1を相続します。

*特別縁故者に財産分与される

共有者に法定相続人がいない場合、特別縁故者へ共有持分の財産分与が行われます。
特別縁故者とは、生前の被相続人と特別な関係がある人を指します。
この特別な関係に該当する条件は、以下の通りです。

・被相続人と生計を同じくしていた人
・被相続人の介護や看護を献身的に行った人
・その他に被相続人と特別の縁故があった人

被相続人と生計を共にしている人の例として、内縁の妻が挙げられます。
また、被相続人の介護や看護を行った人に関して、報酬をもらっていた場合はこれに該当しません。

そして、このような条件を満たす場合、「相続財産管理人選任の申立」を行い、特別縁故者であることを主張することで財産分与が行われます。

*共有者に帰属される

共有者に法定相続人も特別縁故者もいない場合、共有持分はその不動産の共有者に帰属されます。
そして、帰属される割合は、それぞれの持分割合の比率に沿って分配されます。

なお、共有者に帰属される場合でも、「相続財産管理人選任の申立」を行う必要があります。

□共有者の死亡後の具体的な流れを紹介!

不動産の共有者が死亡すると、上記の3つの方法で共有持分を処理します。
しかし、どのような場合にどの方法が選ばれるのか分かりませんよね。
そこで、以下で共有者が死亡した後の具体的な流れを紹介します。

共有持分の処理の流れは、相続人がいるかいないかで異なります。

相続人がいる場合、相続人同士で遺産分割協議を行い、共有持分を誰が相続するのか、どれだけ相続するのかを決めます。
その後、相続人が共有持分の相続登記を行います。
相続登記をすると、それまでの不動産の共有持分権者と新しい相続人との共有関係になります。

相続人がいない場合、特別縁故者または共有持分権者が「相続財産管理人選任の申立」を行います。
もし、両者が申立を行った場合、特別縁故者が優先されます。
申立が認められると、相続財産管理人が相続人の捜索や債権者への支払い、特別縁故者への財産分与などの手続きを行います。

そして、手続き後に共有持分が残っている場合、共有持分権者による取得が認められます。
取得した共有持分については、名義変更登記を行う必要があります。
この手続きを行うことで、第三者に対しても共有持分を継承したことを証明できます。

□名義変更をしないとどうなるの?

上記で、相続登記や名義変更登記を行う必要があると紹介しました。
しかし、手続きの中で登記を忘れてしまう方は少なくありません。
もし、名義変更をしないとどのような問題が発生するのでしょうか。

相続登記をしないまま放置すると、放置された遺産がどんどん相続され、相続人の数が増えます。
相続人の人数が増えると、相続人全員の合意が必要な相続登記がより大変になります。

また、登記が行われていないと第三者に対して所有権を主張できません。
そのため、金融機関から融資を受ける際の担保としたり、売却したりできなくなります。
さらに、第三者に所有権を主張できないために、不動産に関するトラブルが起きた場合に、不利益が発生する恐れもあります。

相続登記に期限はありませんが、なるべく早めに手続きを行うことをおすすめします。

□まとめ

以上、不動産の共有者が亡くなった場合における共有持分の処理方法について解説しました。
共有者が亡くなってバタバタする中でもスムーズに手続きを行えるように対策をしましょう。
当社では、不動産を売却したい方のご相談を随時受け付けております。
何か分からないことがございましたら、お気軽にお問い合わせください。

不動産の売却をお考えの方へ!売却に関する注意点を紹介!

「不動産の売却の流れがわからない」
「不動産売却に関する注意点を知りたい」
このようにお考えの方は多いと思います。

不動産を売却するには、さまざまな手続きを行います。
そして、売却を進める中で知っておくべき注意点があります。
今回は、不動産売却の流れと注意点を紹介します。

□不動産売却の流れを紹介!

最初に、不動産を売却する流れを紹介します。

まず、売却する不動産の査定を受けます。
不動産会社に査定してもらうことで、不動産がいくらぐらいで売れるかを把握できます。
不動産の査定額は、その会社に不動産売買の仲介を依頼する場合に不動産につけられる値段と捉えると良いです。

そして、満足のいく査定額を提案する不動産会社が見つかったら「媒介契約」を結びます。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。
3つの契約のうち、一般媒介契約は2社以上と契約できますが、それ以外の契約では1社のみ契約できます。
それぞれの契約の特徴を比較して、ご自身に合う契約方法を選びましょう。

契約を結んだら、売り出し価格を決めます。
売り出し価格は、早く売却したい、なるべく高く売りたいなどの要望を踏まえて、不動産と相談しながら決定します。
そして、売り出し価格が決まったら、その値段で広告を打ち出します。

広告を出すと、興味を持った購入希望者が不動産の内覧に来ます。
内覧に立ち会う場合は、購入希望者に気に入ってもらえるような配慮をすると良いです。
そして、購入希望者が購入の意思を固めたら、「買付証明書」をもらいます。
その後、詳細な条件の話し合いに移ります。

話し合いが進み、両者の出した条件に合意があれば売買契約を結びます。
売買契約は、買主と売主、不動産会社の担当者が集まって進めます。
その際に、物件価格の数パーセントを手付金として受け取ることが一般的です。

最後に、不動産の引き渡しを行います。
引き渡しは、一般的に買主が住宅ローンを借入する金融機関で行います。
ここでは、買主と売主、不動産会社の担当者に加えて司法書士が集まり、物件価格から手付金を引いた残金の受け渡しをします。

受領の確認後、売主が鍵を渡して引き渡し完了です。
そして、その日のうちに司法書士が登記申請手続きを行い、不動産の登記事項証明書に売買の事実を記載します。

なお、引き渡しの際に、住宅ローンの返済と抵当権抹消の手続きが必要ですので、あらかじめ金融機関に必要書類を準備してもらいましょう。

□不動産売却前の注意点とは?

不動産売却の流れは、大きく売り出し前と売り出し後で分かれます。
そして、それぞれの段階で注意点があります。
まずは、売り出し前の注意点を紹介します。

*状況に合わせて売却方法を考える

不動産の売却方法は、上記で紹介した仲介による売却以外に、「買取」「任意売却」「買取保証付き売却」などの方法があります。

「買取」とは、売却価格の相場の約7割の価格で不動産会社に買い取ってもらう方法です。
「任意売却」とは、住宅ローンの返済ができない場合に、債権者の合意のもと不動産を売却する方法です。
「買取保証付き売却」とは、不動産を売り出して一定期間が過ぎた場合に、媒介契約した不動産に買取をしてもらう方法です。

それぞれの方法から、ご自身の要望や状況を踏まえて最適な売却方法を選択しましょう。

*相場を参考に売却価格を決める

売り出し価格を決める際、不動産会社との相談も大切ですが、ご自身で近隣物件の相場を調べておくことをおすすめします。
大体の相場を把握しておくことで、過度に安過ぎたり高過ぎたりしない価格設定ができます。

□不動産売り出し後の注意点とは?

不動産の売り出しを開始した後にも注意点があります。
以下で、詳しく紹介しましょう。

*内覧前に掃除する

購入希望者が不動産の内覧に来る際、家の掃除をしましょう。
リビングや居室の掃除はもちろん、水回りや玄関などの掃除も徹底的に行うことが大切です。

また、可能であれば内覧の前に引っ越しを済ませておくと良いです。
なぜなら、生活感がなく物がない状態の方が、部屋が広く清潔に見えるため、購入されやすいからです。
もし、すでに引っ越している場合はハウスクリーニングを依頼すると良いです。

*売買契約書の内容を確認する

売買契約書には、不動産の売却価格や引き渡し日など、買主と売主で話し合った内容が記載されています。
これらの内容に、間違いや不備がある場合、契約自体が無効となってしまうため、印鑑を押す前にしっかりと内容を確認しましょう。
このような注意点を意識しながら売却を進めれば、失敗や後悔をするリスクを最小限に抑えられます。

□まとめ

以上、不動産売却の流れと注意点を紹介しました。
不動産売却の流れのイメージがつきましたでしょうか。
今回の記事を参考に、スムーズに売却を進めましょう。

当社では、不動産を売却したい方のご相談を受け付けております。
ご不明点等ございましたら、気軽にお問い合わせください。

共有財産を売却する方法と売却時のポイントを解説します!

「共有財産を売却する方法を知りたい」
「共有不動産の売却時に必要なものがわからない」
このようなお悩みをお持ちの方は多いですよね。
共有財産を売却する場合、個人所有の財産とは、売却方法や必要な書類が異なります。

そこで今回は、共有財産を売却する方法とポイントを紹介します。

□共有財産を売却する方法をご紹介!

不動産を所有している方の中には、単独名義ではなく他の人と共有名義で所有されている方も多いですよね。
そのような不動産を売却する際には、通常とは異なる方法で売却します。
以下では、共有不動産を売却する3つの方法を具体的に紹介しましょう。


1つ目は、共有名義者全員の了承を得ることです。
不動産の共同所有者全員の許可が得られれば、その不動産を売却できます。
最もシンプルな方法ですが、共有者のうち1人でも反対する人がいる場合は実現できません。

2つ目は、自分の持分のみを売却することです。
共有不動産のうち、自分に割り当てられている持分に限っては、自分の好きなように処分できます。
そのため、自分の持分のみを売却することも可能です。
ただし、自分の持分はどこまでかについて明確にする必要があり、場合によっては共有者と相談する必要があります。

3つ目は、名義変更をすることです。
不動産の共有者のうち、1人が他の共有者全員の持分割合全てを購入し、単独名義にすれば自分だけの意思で売却できます。

このように、共有不動産を売却する際には特殊な方法を取ることが多いです。
もし、共有不動産を売却したい方は、一度共有者と話し合うことをおすすめします。

□共有財産を売却する際に必要なものとは?

次に、共有不動産を売却する際に必要な書類を紹介します。

*登記済権利証

登記済権利証は、不動産の登記が完了した後に登記名義人に対して交付される権利証です。
登記人が土地所有者であることを証明するために必要な書類です。
なお、登記済権利証は平成18年以前に発行されていたもので、それ以降は登記識別情報が発行されるようになりました。

*土地測量図

土地などの不動産の売却にあたって、土地の面積や周辺の土地との境界線を明確にする必要があります。
このような面積や境界線について明確に記されている書類が、土地測量図と境界確認書です。
境界線が不明確の場合は、近隣の土地所有者と協議した上で、書類を作成する必要があります。

*共有者全員の身分証明書

不動産の売却には必ず本人確認ができる身分証明書が必要です。
そして、共有不動産の場合は、共有名義者全員の身分証明書が必要となります。
さらに、全員の実印や印鑑証明書、住民票も必要です。
共有名義者全員が実印を押印した上で、契約書に署名をすることで売却ができます。

□共有財産を売却する際のポイントとは?

最後に、共有不動産を売却するにあたって、押さえておきたいポイントを紹介します。

1つ目は、調整係を決めることです。
共有不動産の売却にあたって、共有者間の意見を取りまとめる調整係が必要です。
ただし、不動産に関する知識や法律に対する理解が必要な場合もあるため、専門的不動産業者に依頼するのも1つの手です。

2つ目は、最低売却価格を決めておくことです。
不動産の購入検討者から値段交渉があった場合に、逐一共有者全員で相談していると時間と労力がかかります。
そのため、あらかじめ共有者全員で最低売却価格を定めておき、値段交渉があった場合にも円滑に対応できるようにしましょう。
また、いつまでに売却したいのかという売却のリミットも定めておくと良いです。

3つ目は、時間にゆとりを持つことです。
不動産売却には、平均で半年から1年かかります。
また、共有不動産という性質上、通常よりも事実確認などに時間がかかる場合があります。
そのため、共有不動産を売却したいとお考えの方は、なるべく早く行動に移すことをおすすめします。

4つ目は、不動産を共有している人を明確にすることです。
共有不動産に関するよくある問題で、相続人が複数いる場合に、その後の相続でさらに共有者が増え、権利関係が複雑になることがあります。
共有者の数が増えると、手続きがより煩雑になり、労力と時間がかかってしまいます。
そのため、相続が発生したタイミングで、一度不動産の共有名義人を明確にしましょう。

また、将来のことを見据えて、権利者を明確にした時点で共有関係の解消を進めることも検討してみてください。

このように、共有不動産の売却は複雑になることが多いため、分からないことやトラブルが発生した際には、早めに不動産会社や専門家に相談することをおすすめします。

□まとめ

以上、共有財産を売却する方法と必要書類について解説しました。
共有財産を売却する際には、一緒に所有している人との相談が大切です。
今回の記事を参考に、共有財産の売却をスムーズに進めましょう。

当社は、不動産売却をお考えの方のご相談を随時受け付けております。
岡山・倉敷にお住まいの方は、ぜひご相談ください。

相続した不動産を売却したい!売却の流れやかかる税金などを解説します!

「相続した不動産を売却したい」
「相続した不動産を売却する際のポイントを知りたい」
このようにお考えの方は多いのではないでしょうか。
不動産を相続し売却する流れは複雑ですので、あらかじめ把握しておくことが大切です。

そこで今回は、相続した不動産を売却する方法とその際にかかる税金について解説します。

□不動産の相続から売却までの流れを解説!

相続した不動産を売却する流れは、通常の不動産の売却の流れとは多少異なります。
そこで、まずは不動産の相続から売却までの流れを紹介します。

最初に、遺言の確認をします。
故人の遺言があれば、それを元に相続内容を確認します。
その後、戸籍謄本から法定相続人の確認を行います。
もし、遺言による定めがない場合は、相続人の間で分割協議を実施します。

そして、相続後は被相続人の名義になっている不動産の名義を変更します。
この行程は「相続登記」と呼び、通常の不動産売却の流れにはないものです。
相続登記をしなければ不動産の売却ができませんので、必ず行うようにしましょう。

ここまでの相続を完了するためには、以下のような必要書類があります。

・登記申請書
・印鑑証明
・住民票の写し
・戸籍謄本
・遺産分割協議書(ある場合に限る)
・遺言書(ある場合に限る)

これらの書類を準備した上で、相続を進めるようにしてください。

相続登記が完了したら、次に不動産の査定を不動産会社に依頼します。
査定することで、おおよその売り出し価格を把握できます。
ただし、あくまで参考価格という点について留意しておきましょう。

そして、不動産会社と媒介契約を締結し、不動産の売却活動を開始します。
買主が決まったら売買契約を結び、引き渡しを行います。

最後に、売却することで得た金額を相続人で分配します。
ただし、遺産分割協議で分配を定めている場合に限ります。

□相続した不動産を売却する際にかかる税金とは?

次に、相続した不動産を売却する際にかかる税金を紹介します。

1つ目は、登録免許税です。
これは、相続登記を行う際にかかる税金です。
税率は、不動産の価額の0.4パーセントと定められています。
なお、不動産の価額は、市町村の役場が管理している固定資産課税台帳の価格が基準となります。

2つ目は、印紙税です。
これは、不動産取引の際に作成する文書に対して課税される税金です。
税額は売買契約の契約金額によって変動しますが、2000円から10万円程度です。

3つ目は、譲渡所得税です。
これは、不動産売却によって得た譲渡所得に対して課税される税金です。
税率は、譲渡所得の15パーセントまたは30パーセントです。
不動産の所有期間が5年以下の場合は15パーセント、5年超の場合は30パーセントです。

4つ目は、住民税です。
税率は、譲渡所得の5パーセントまたは9パーセントです。
譲渡所得税と同様に不動産の所有期間が5年以下か超過しているかによって税率が変動します。

5つ目は、復興特別所得税です。
これは、東日本大震災の復興のために必要な財源を確保することを目的とした税金です。
令和19年まで所得税の税率に2.1パーセント加算されます。
税率は、譲渡所得の0.63パーセントまたは0.315パーセントです。
こちらも譲渡所得税や住民税と同様の基準で税率が変動します。

このように、相続した不動産を売却するにあたって様々な税金がかかります。
これらの税金の税率を踏まえて、いくらぐらいの税金がかかるのか計算してみましょう。

□相続した不動産を売却する際のポイントを紹介!

相続した不動産を売却する際には、いくつか押さえておきたいポイントがあります。
以下で、具体的に紹介しましょう。

*なるべく早く売却する

不動産の中でも住宅の売却には、築年数が大きく影響します。
景気にもよりますが、築20年を過ぎると資産価値が大幅に低減します。
そのため、時間にゆとりを持って早めに手続きを始めることをおすすめします。

*共有者との話し合いをする

不動産を相続する場合、複数人が共有名義で所有することがあります。
そのような共有不動産は、共有者の1人が勝手に売却することが法律上認められていません。
もし、売却する場合は不動産の共有名義人全員の同意を得る必要があります。
そのため、共有不動産を売却する意思がある方は、共有者と話し合い意思の統一を図りましょう。

話し合いでは、売却する際に誰が代表者で手続きを行うのか、売却金額の分配方法、売却の最低価格などを取り決めます。
これらについて全員の了解を得ることで、相続人や親族間のトラブルを防げます。

□まとめ

この記事では、相続した不動産を売却する方法、そしてその際にかかる税金について解説しました。
このような情報を知っておくことで、円滑に不動産の取引を進められるだけでなく節税対策もできるでしょう。
当社では不動産の売却に関するご相談を承っております。
ぜひ気軽にお問い合わせください。