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リースバックのメリットとは?注意点も紹介!

「リースバックに興味がある」
「リースバックをするメリットを知りたい」
このようにお考えの方は多いですよね。
資金集めをする際に有効なリースバックはたくさんのメリットがあります。
しかし、利用の際は仕組みや注意点についても知っておく必要があります。
今回は、リースバックの仕組みとメリットを紹介します。

□リースバックとは?

最近では、リースバック利用者が年々増えており、今後も需要は高まると予想されています。
しかし、リースバックという言葉は耳にしたことがあっても詳しい仕組みや内容は知らない方は少なくありません。
以下では、リースバックの仕組みについて紹介します。

リースバックとは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を結ぶことで契約後も同じ自宅に住み続けることを指します。
この方法を使えば、短期間での資金調達をしながら自宅に住み続けられます。

リースバックを利用するにあたり、まずは自宅を売却する手続きをする必要があります。
そのためにリースバック運営会社を探します。
会社を見つけたら売買契約を締結します。
契約を結ぶと、売買代金を一括で受け取れます。

その後、売却した自宅にそのまま住み続けるための賃貸借契約を結びます。
契約後、借主は運営会社に対して毎月賃料を支払う必要があります。

将来的には、契約の更新または引っ越し、買い戻しが可能です。
これらはご自身のライフステージによって自由に選択できます。

□リースバックのメリットとは?

次に、リースバックのメリットについて紹介します。

*自宅に住み続けられる

1つ目は、自宅を売却した後も住み続けられることです。
通常、自宅を売却すると退去や新居探し、引っ越しなどで費用がかかります。
しかし、リースバックでは売却した後も自宅に住み続けられるため、引っ越しなどの出費がありません。

また、住み慣れた自宅で暮らし続けられることは、精神的な安心感につながります。
資金を確保したいけど自宅は手放したくない方にはおすすめですね。

*所有コストがなくなる

2つ目は、所有コストがなくなることです。
不動産を所有している場合、固定資産税や都市計画税などの税金や火災保険料などが発生します。
また、修繕が必要になった場合にもコストがかかります。
しかし、リースバックの場合、これらの費用は所有者である運営会社が負担します。

その代わり、毎月賃料を支払う必要がありますが、持ち家の場合に発生するさまざまな出費が減るため、基本的には金銭的負担が軽減されます。

*所有する場合のリスクがなくなる

3つ目は、不動産を所有する場合のリスクがなくなることです。
リスクとは、災害による倒壊やローンの金利上昇などが挙げられます。
リースバックの場合、災害によって倒壊しても金銭的なリスクはありません。

*資金をすぐに調達できる

4つ目は、資金をすぐに調達できることです。
リースバックは運営会社と売買契約を結んだ時点で、現金を一括で受け取れます。
そのため、すぐに資金を調達したい方におすすめです。

このようなメリットから、以下のような方におすすめです。

・老後資金に困っている
・ローン返済に困っている
・資金不足で困っている
・相続対策をしたい
・住み替えをしたい
・自宅を売却したい

このような希望をお持ちの方は検討してみてください。

□リースバックの注意点とは?

リースバックにはたくさんのメリットがあることがご理解いただけたでしょうか。
しかし、利用する際は注意点についてもしっかり理解しておくことが大切です。
以下では、リースバックを利用する際の注意点を紹介します。

1つ目は、リースバックが認められない場合があることです。
一般的にリースバックをする際、審査などはありませんが場合によっては利用できないケースがあります。
例えば、金融機関から家を競売にかけられているケースです。
また、住宅ローンが残っており、不動産の売却査定額が残債を上回っているケースです。

2つ目は、家賃を支払う必要があることです。
上記でも紹介しましたが、リースバックを利用すると維持費かからなくなる代わりに家賃を毎月支払う必要が出てきます。
賃料は不動産会社によってさまざまですが、売却金額の8〜12%が1年分の家賃として設定されることが多いです。

3つ目は、買い戻し金額が高いことです。
リースバックでは、自宅を再度購入する買い戻しが可能です。
しかし、その場合は買い戻し金額が売却金額よりも高いことが多いです。
通常、売却金額から1〜3割増しの価格で買い戻します。

これらの注意点についても把握しておきながら、利用を検討してみてください。

□まとめ

以上、リースバックの仕組みやメリットについて紹介しました。
注意点についても十分理解した上で検討することが大切です。
今回の記事がリースバックを検討する際に役立てば幸いです。
当社では、不動産買取に関するご相談を随時承っております。
ご不明点などがございましたら、気軽にお問い合せください。

ローンが残っていても不動産買取はできる?岡山県の会社が解説します

「ローンが残っていても不動産を売却できるのだろうか。」
このように、不動産売却におけるローンのことについてお悩みの方は多いと思います。
ローンが残っていても売却できるとありがたいですよね。
そこで今回は「ローンが残っていても売却するためにやるべきこと」についてご紹介します。

 

□不動産を売却する際には抵当権を抹消する必要がある

住宅を購入したとしても、急なお引越しやライフスタイルの変化による住宅移転などを行う可能性はあります。
その際にローンがあると足かせになると感じてしまう方もいらっしゃると思います。
実はローンが残っていても、不動産を買取してもらったり、売却したりできます。
そのためには、抵当権を抹消する必要があるので、そもそも抵当権とはどのようなものか、抵当権を抹消するための方法について見ていきましょう。

 

*抵当権とはどのようなものなのか

金融機関としては、住宅ローンをノーリスクで融資するわけにはいきません。
ノーリスクだと、3000万円近くのローンを組んだのは良いが、持ち逃げされるということが起きてしまうかもしれないためです。
お金を持ち逃げされる、もしくは返済が滞るという事態に陥った場合に抵当権が活用されます。

抵当権があると、その不動産を強制的に売却できるので、担保として抵当権が登記されているのです。
この抵当権が設定されたままの不動産は売却できません。
そのため、買取や売却をする際には必ず抵当権を抹消する必要があります。

 

*抵当権はどのようにしたら抹消できるの?

抵当権を抹消するためには、残っているローンを全額返済する必要があります。
一括で返済するのは難しいと感じるかもしれませんが、売却した際の代金を返済に充てられるので、心配いりません。
売買契約をして、代金の支払日が確定された日に一括返済を金融機関に申し込むだけで完了できます。
ただ、抵当権を抹消する際の手続きは2週間程度かかる可能性があるので、早めに準備しておきましょう。

一方で、不動産を売却した金額でローンを返済しきれない場合もあります。
そのような場合には、残っているローンに相当する分の現金を用意する必要があるので気をつけましょう。
住み替えローンを利用するのもおすすめです。

 

□住み替えローンについて解説

住み替えローンとは、住宅を買い換える時に利用できるローンのことです。
通常の住宅ローンを同じように、金利を選べるだけでなく、新居を購入する時に足りない費用や以前のローンの返済額も合わせて借りられます。
そのため、お引越しをなさる場合には利用されると良いでしょう。

 

□まとめ

今回は「ローンが残っていても売却するためにやるべきこと」についてご紹介しました。
この記事を参考に、ぜひ不動産買取をしてみてくださいね。

 

岡山・倉敷で不動産買取をするなら査定について知っておこう

不動産買取を検討している方で不動産価格はどのように査定されているのかについて知りたい方は多くいらっしゃると思います。
どのように査定されているのかについて知らずに買取を依頼して後悔するのはいやですよね。
この記事では不動産買取の査定について解説していきます。

□不動産の査定額はどのように決まるのかについて解説します

*原価法とはどのようなものなのか

その不動産を再度建築するとなった場合にどのくらいの費用がかかるのかを計算する方法のことを原価法と呼びます。
まずは、再度その土地を購入する場合にかかる費用を導きだします。

その次に建物を再度建てる場合にはどのくらいの費用がかかるのかを計算します。
その際に、築年数などを参考に資産価値がどのくらい目減りしているのかを踏まえて数字を出すことになるので、かなり割り引かれてしまうかもしれません。

このように計算して費用を出すことで、理論上の不動産の価値が導き出せます。
それを目安にして査定額を決めることもあるので、この計算方法は覚えておいてくださいね。

*周辺の施設や立地などの環境にも影響される

不動産の価格を決めるポイントの一つがその不動産の周辺環境です。
やはり、立地が良い不動産にはニーズが生じやすいので、価格も必然的に高くなりやすいです。
一方で、周辺の施設が充実していなかったり、交通アクセスが悪かったりする場合は、査定額が安くなりやすいでしょう。

周りの物件の価格や契約が成立した際の価格などを参考にすることで、ある程度の価格帯がわかるので、買取を依頼する際には一度把握しておくことをおすすめします。

□査定の依頼方法は2種類ある

不動産の査定を依頼する際の方法は、簡易査定と呼ばれるデータを参考にして計算する方法と、現地査定と呼ばれる現地に訪れて細かな調査を行なって計算する方法の2種類に分けられます。

簡易査定では、路線価や公示地価などの土地の価格を把握する仕組みを使ったり、昔契約が成立した物件はいくらだったのかというデータを用いたりして査定額を導きだします。
比較的早く査定結果がわかるので、ある程度の価格を知りたいという場合におすすめでしょう。

現地査定の場合は、実際に訪れるまでわからなかった近隣の環境調査や、不動産の管理状況、設備の状況確認などを行います。
きちんと隅々まで検査を行うので、正確な価格がわかるのが特徴です。
担当者とも面会できるので、信頼できる業者かどうかもチェックできるのが利点です。

□まとめ

不動産の査定について知っていただけたでしょうか。
原価法や周辺の環境によって査定価格は変わるので、一度自分でも調べられる情報は調べてみると良いでしょう。
これらを参考にぜひ納得のいくように買取をしてみてくださいね。

 

住宅ローンがオーバーローンになっている家を売却する方法について紹介!

不動産売却や住宅ローンについて調べていると、「オーバーローン」という言葉を目にすることがあるでしょう。
今回は、そんなオーバーローンについて解説します。
ぜひ参考にしてみてください。
 

□オーバーローンとは?

 
オーバーローンとは、「購入した住宅の資産価値よりもローン残高が多い状態」を指します。
住宅は、築年数の経過とともに資産価値が低下していきます。
価値の低下によって物件の資産価値が住宅ローンの元本を下回った場合は、住宅を売却してもローンを完済できず、借入金の一部が残る結果となります。
そういった状態を、オーバーローンと呼びます。
 
月々の返済額が少ないと、住宅ローンの元本がなかなか減らず、資産価値がローンの元本を下回る可能性が高くなります。
 
また、近年では、「住宅ローンを借りる際に、最初から物件価格より高い融資を受けた場合」もオーバーローンと呼ばれるようになってきています。
新居の購入にあたって必要になる諸費用などを含めた金額を住宅ローンで賄うケースなどが、このオーバーローンにあたります。
 
同じ「オーバーローン」という言葉でも、不動産を購入するときと、購入した後あるいは、売却するときとでは示す意味合いが若干異なるためご注意ください。
 

□オーバーローンかどうかを確かめる方法は?

 
オーバーローンかどうかを確かめる方法を、3つのステップに分けて紹介します。
 
1つ目のステップは、住宅ローンの残債を調べることです。
まずは、「ローン返済計画書」や「残高証明書」などで、現在の住宅ローンがどれくらい残っているかを確認します。
 
これらの書類は、利用している金融機関から届きます。
インターネットで返済状況を確認できる場合もあります。
書類を紛失してしまった、あるいは、インターネットの専用ページにログインできなくなってしまった、といった場合は、金融機関に問い合わせてみてください。
 
2つ目のステップは、相場を参考に、売却価格の予想を立てることです。
不動産の売却相場は、自分で調べられます。
調べる方法の例としては、国土交通省の「土地総合情報システム」が挙げられます。
こちらは過去の不動産取引情報を掲載しており、誰でも閲覧できます。
 
ここから似ている条件の物件の売却価格を確認し、それを参考にすることで、自分が所有している物件の売却価格を予想できます。
 
3つ目のステップは、不動産会社に査定を依頼することです。
最後に、不動産会社に物件の査定を依頼しましょう。
プロによる査定となるため、自分で予想した金額よりもより正確な金額を知ることができます。
 
自分の調べ方や物件によっては、予想した金額と査定価格にかなりの差が開いてしまう場合もあります。
そういった場合には、なぜその価格になったのか、根拠をはっきりとさせましょう。
プロが考える根拠を知って納得することで、疑問や不満が残りにくくなり、売却にも成功しやすくなります。
 
査定の結果、予想される売却価格が住宅ローン残債を下回ると、オーバーローンの可能性が高いと考えられます。
 

□オーバーローンの不動産を売却する方法は?

 
不動産を売却して得られる利益によってローンを完済できない場合は、抵当権が抹消できず、基本的に売却はできません。
しかし、この場合でも売却を可能にする手段があります。
 

*差額を手持ちの資金で補填する

 
売却益だけでローンを完済できなくても、不足した分を手持ちの資金で補えれば問題ありません。
すなわち、アンダーローンであっても手持ちの資金があれば売却は可能というわけです。
ただし、売却には仲介手数料などの諸費用が発生する上に、新居のための費用も必要になります。
そのため、手持ちの資金を不足分の補填に使う場合は慎重に判断する必要があります。
 

*住み替えローンを利用する

 
手持ち資金を使ってもローン残債を完済できない場合は、住み替えローンを利用する手もあります。
住み替えローンとは、新しい住居のローンに既存のローン残債を上乗せして借り入れるローンです。
ただし、借入時の審査が厳しいことや、毎月の返済が厳しくなるおそれがあることに要注意です。
 

*任意売却をする

 
手持ち資金での充当や住み替えローンも利用できない場合は、任意売却を検討しましょう。
任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合に、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
任意売却で返済できなかった分は、分割などで返済していくことになります。
 
任意売却は、オーバーローンではあるがどうしても売却しなければならないといった場合の最終手段と言えるでしょう。
 

□まとめ

 
今回は、オーバーローンかどうかを確かめる方法や、オーバーローンの不動産を売却する方法について解説しました。
売却したい不動産がオーバーローンであった場合は売却が難しくなりますが、必ずしも売却できないわけではありません。
まずは、我々のようなプロに相談してみてください。
 
 

ゴールデンウィーク休業のお知らせ!

拝啓
時下益々ご清栄のこととお慶び申し上げます。また平素は格別のお引き立てを賜り、厚く御礼申し上げます。
誠に勝手ながら弊社のゴールデンウィーク休業日を下記の通りとさせて頂きます。
お取引の皆様には大変ご迷惑をお掛け致しますが、何卒ご理解賜わりますようお願い申し上げます。
                                              敬具

 

 休業期間  令和4年4月29日(金)~ 令和4年5月5日(木)

 

※ お電話でのお問い合わせは令和4年5月6日(金)10時よりご対応させて頂きます。
※ 期間中に頂きましたたメール等につきましても令和4年5月6日(金)より順次対応させていただきます。

相続した土地を売却する際にかかる税金について解説します!

「相続した土地を売却する際、どのような税金がかかるのか」
このようにお悩みの方は多いですよね。
相続した土地を売却する場合、通常の土地を売却する際の流れやかかる税金が異なります。

そのため、あらかじめこれらについて理解しておくことが大切です。
今回は、相続した土地を売却する際にかかる税金について解説します。

□相続した土地を売却する流れを紹介!

相続した土地を売却する場合、通常の土地売却の流れとは多少異なります。
そこで以下では、その流れについて紹介します。

初めに、遺産分割協議を行います。
この協議は、相続人が1人しかいない場合は必要ありません。
しかし、一般的には相続人は複数いることが多いです。
そして、遺産分割協議は相続人が相続した財産の分割について話し合う場です。

この協議で取り決めた内容は、「遺産分割協議書」にまとめます。
この書類の作成は、行政書士や司法書士などの専門家に依頼する場合が多いです。

次に、相続登記を行います。
相続登記は、相続した土地の所有権を相続人へ移転する手続きを意味します。
この申請は、土地がある地域の法務局で行います。
相続登記の際には、以下のような書類が必要です。

・所有権移転の登記申請書
・遺産分割協議書
・印鑑証明書
・被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本
・被相続人の出生までさかのぼる除籍・改製原戸籍謄本
・相続人全員の戸籍謄本
・被相続人の住民票の写し
・固定資産評価証明書
・相続関係説明図

登記が完了したら土地の売却に移ります。
売却の流れは、通常の土地を売却する場合と同じです。

不動産会社に土地の査定を依頼し、納得できたら媒介契約を結びます。
土地の購入希望者が見つかったら、条件の交渉を行います。
交渉後、売買契約を締結します。
最後に、決済と引き渡しをして売却完了です。

その後、土地を売却することで得た利益(現金)を分割します。
分割の割合は、遺産分割協議で取り決めた割合の通りに行います。

□相続した土地を売却する際にかかる税金とは?

相続した土地の売却の流れはご理解いただけたでしょうか。
次に、土地を売却する際にかかる税金について紹介します。

1つ目は、登録免許税です。
これは、土地の米義変更を行う際に法務局に支払う税金です。
具体的な金額は、固定資産税評価額×0.4パーセントで算出されます。
なお、固定資産税評価額とは固定資産税納税通知書に記載されている価格を指します。

2つ目は、印紙税です。
これは、土地の売買契約書を作成する際に貼る必要がある印紙の代金です。
印紙税は、土地の売買価格に応じて変動します。

3つ目は、譲渡所得税です。
相続した土地を売却することで得た利益は、譲渡所得と言います。
この所得には、所得税と住民税がかかるため、これらをまとめて譲渡所得税と呼びます。
この税金は、所有期間が5年を過ぎているかどうかで税率が変わります。
5年以内の場合、短期譲渡所得が適用され、5年以降の場合、長期譲渡所得が適用されます。

4つ目は、復興特別所得税です。
これは、令和19年まで上乗せされる所得税です。

□相続した土地を売却する際の注意点とは?

最後に、相続した土地を売却する際の注意点を紹介します。

*取得費が分かる書類を残しておく

譲渡所得税は高額になりやすいため、しっかりと節税対策をする必要があります。
そして、譲渡所得は、土地の売却価格から土地取得にかかった費用である取得費と土地売却にかかった費用である譲渡費用を差し引いて算出します。
その際、取得費の金額が不明だと売却額の5パーセントを取得費として計算します。

多くの場合、実際の取得費よりも低く計算されることが多いため、しっかりと譲渡所得税を節税したい場合には、取得費が分かる書類を残しておくことをおすすめします。

*土地の所有期間を把握する

上記でも紹介しましたが、譲渡所得税は土地の所有期間によって税率が変化します。
5年以内と以降で税率は約20パーセント変わります。
なお、所有期間は、相続開始日からカウントするのではなく、被相続人の土地取得日からカウントする点に留意してください。

*控除期間中に売却する

相続した土地を売却する場合、相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却すると相続税のうち一定金額を取得費として計算できるという特例があります。
この特例は、控除期間中に土地の売却を完了する必要があるため、計画的に売却活動を進めることが大切です。

なお、この特例を受けるには以下の条件を満たす必要があります。

・相続又は遺贈によって不動産を取得している
・相続税を支払っている
・相続を開始した日の翌日から3年10か月以内に売却している

このような注意点を踏まえて、賢く土地の売却を進めましょう。

□まとめ

以上、相続した土地を売却する際にかかる税金について解説しました。
相続した土地には特殊な税金がかかりますが、節税対策もあるため有効に使いましょう。
今回の記事を参考に、効率よく土地の売却を進めてください。

当社では、不動産の買取・売却に関するご相談を受付中です。
お困りごとがございましたら、ぜひご相談ください。

リースバックの仕組みとは?メリットとデメリットも紹介!

「リースバックについて詳しく知りたい」
このようにお考えの方は多いと思います。
昨今、「リースバック」という言葉が話題を集めていますが、どんな意味なのか、どんな仕組みなのかについて分からない方は多いです。
そこで今回は、リースパックの仕組みとメリット・デメリットについて紹介します。

□リースバックの仕組みとは?

「リースバック」という言葉を耳にしたことがあっても、仕組みや意味について深く理解していない方は多いですよね。
以下では、リースバックの仕組みについて解説します。

リースバックとは、自宅を売却した上で、買主と賃貸借契約を結び、その後も自宅に住み続ける方法です。
最近よく話題になる理由としては、高齢化やコロナウイルスの影響が挙げられます。
高齢化により、セカンドライフを過ごすための資金を用意したい方が増えています。
また、コロナウイルスの影響で、住宅ローン返済に不安を感じる方が増えています。

このように、昨今の社会情勢を背景にリースバックが注目されています。
それでは、どのような流れでリースバックが行われるのでしょうか。

初めに、不動産の売却手続きを進めます。
リースバックを取り扱う業者に相談をすると、物件査定が行われます。
そして、査定額に納得できたら業者を買主として売買契約を結びます。
契約後は、不動産の所有権が業者に移転します。

次に、賃貸借契約を結びます。
その際は、業者を貸主として定期借家契約を結びます。
一般的に、2年程度の契約期間で締結し、満了の時期が近づいたら更新または再契約を行います。

そして、買い戻しを希望する場合は、買い戻しの手続きをします。

また、リースバックの対象となる不動産は、基本的に全ての不動産となっています。
ただし、業者によって利用制限を受ける場合があるため、あらかじめ規約を確認しておきましょう。

□リースバックのメリットを紹介

リースバックの仕組みについてご理解いただけたでしょうか。
仕組みや流れが分かっても、メリットがイマイチわからない方も多いですよね。
そこで、以下ではリースバックのメリットについて紹介します。

1つ目は、住み慣れた自宅に暮らし続けられることです。
通常の不動産売却の場合、売却した時点で住宅から退去し、新しい住宅を探す必要があります。
しかし、リースバックの場合は売却後も自宅で生活し続けられるため、ストレスがありません。

2つ目は、所有することで受けるリスクをなくせることです。
不動産を所有していると、災害による倒壊や資産価値の低下により売却できなくなる、などのリスクがあります。
これらのリスクは予測できないため、所有しながらの対策は難しいです。
しかし、リースバックには不動産を所有しないため、これらのリスクをあらかじめ回避できます。

3つ目は、資金調達ができることです。
上記でも紹介しましたが、リースバックは資金調達の方法としても利用できます。
リースバックを利用することで、借金を抱えることなく資金を調達できます。

4つ目は、スピーディーに現金化できることです。
不動産を売却し、現金化するには数ヶ月の期間を要します。
しかし、リースバックの場合、不動産会社やファイナンス会社などが買い取るケースが多いため、よりスピーディーに現金化できます。

□リースバックのデメリットを紹介

リースバックを検討するにあたって、デメリットについても理解することが大切です。
以下で、詳しいデメリットを紹介しましょう。

*売却価格が相場よりも低い

リースバックで不動産を売却する場合、相場よりも売却価格が低くなることが多いです。
一般的には、相場の7から8割と考えておくと良いです。
また、価格は不動産の築年数や状態によっても変動します。

*家賃が相場よりも高い

リースバックをすると家賃を支払う必要がありますが、その金額が相場よりも高くなりやすいです。
家賃は、買取価格に対する利回りを考慮して算出されるため、買取価格が高いほど家賃も高くなります。

*永続的には賃借できない

不動産会社によって、賃貸借契約に期間が設けられています。
この期間は、不動産会社によって様々であるため、規約を確認したり、担当者に聞いたりすることをおすすめします。

*買い戻しの費用が高くなる

売却した不動産を買い戻しする場合、売却価格よりも買い戻し価格が上回るケースがほとんどです。
理由として、売買に関する経費や上乗せ利益が金額に加算されるからです。
一般的に、買い戻し価格は、売却価格の1.1から1.3倍です。

以上のデメリットも参考にして、検討してみてください。

□まとめ

以上、リースパックの仕組みとメリット・デメリットを紹介しました。
メリットだけでなくデメリットについてもしっかりと理解することが大切です。
今回の記事を参考に、リースバックを検討してみてください。

当社では、不動産に関するご相談を受け付けております。
お困りごとがございましたら、気軽にご相談ください。

夫婦で不動産を共有している方へ!離婚時の不動産の処理方法を解説!

「離婚後に共有不動産を放置しておくとどうなるのか」
「離婚してから共有不動産を処理する方法を知りたい」
このようなお悩みをお持ちの方は多いですよね。
不動産を夫婦で共有している場合、離婚の際に不動産を適切に処理する必要があります。

そこで今回は、離婚時の共有不動産の処理方法を紹介します。

□離婚後に共有不動産を放置しておくとどうなるの?

夫婦で住宅を購入する際、夫婦で共有名義にするケースが多いです。
この場合、離婚時には共有不動産を適切に処理する必要があります。
もし、共有不動産を放置しておくとどのようば問題が起こるのでしょうか。

共有不動産に関する問題として、不動産の活用ができないことが挙げられます。
共有不動産を売却したり活用したりしたい場合、共有相手の承諾を得る必要があります。
そのため、離婚後に相手と連絡を取る必要があり、トラブルにつながる恐れがあります。
相手との関係を断ちたい方は、共有名義の解消がおすすめです。

また、相続に関するトラブルもよく発生します。
離婚後、共有名義を維持したまま夫婦のどちらかが亡くなった場合、不動産の共有持分は故人の遺族が相続します。

例えば、故人が再婚しており配偶者と子供がいる場合、故人の共有持分がこの2人に相続されます。
この場合、共有不動産を売却ないし活用しようとすると、その2人に同意を得る必要があるため、不動産の処理が複雑になってしまいます。

このように、離婚後に共有名義を維持していると不動産の売却や活用が難しくなります。
将来を見据えて、共有名義の解消をおすすめします。

□共有名義を解消する方法を紹介

共有不動産を放置すると発生する問題についてご理解いただけたでしょうか。
続いて、不動産の共有名義を解消する方法を紹介します。

*単独名義に変更する

1つ目は、不動産の名義を共有名義から単独名義に変更する方法です。
夫婦のどちらかが相手に共有持分を財産分与することで変更できます。
そして、変更方法は、住宅ローンの有無によって異なります。

住宅ローンがない場合、法務局に登記申請をすれば簡単に変更できます。
その際に司法書士に依頼し、書類を作成してもらうとよりスムーズに手続きを進められます。

一方で、住宅ローンがある場合、完済後でなければ名義変更が難しい可能性があります。
ローンを完済するために資金調達をする場合、他の金融機関から借り換えする方法と第三者の連帯保証人を加える方法があります。
これらの方法で残りのローンを完済した上で、名義変更することをおすすめします。

*不動産を売却する

共有不動産を売却することで、共有名義を解消する方法もあります。
手続きは2人で行う必要がありますが、離婚後の新生活のために必要な資金を調達できます。

住宅ローンが残っている場合や売却する場合は、手続きが多くなるためなるべく早めに行動することをおすすめします。
また、今回紹介した方法のどちらを選ぶかについても、夫婦で話し合っておくことをおすすめします。

□共有不動産の処理に関する注意点を紹介

共有不動産を処理するにあたって、注意すべきことがいくつかあります。
以下で、詳しく紹介しましょう。

1つ目は、共有名義を単独名義に変更する場合、夫婦両方に税金がかかる可能性があることです。
持分を取得する側には、登録免許税のみかかります。
ただし、分与された財産が大きい場合、贈与税や不動産取得税がかかる可能性があります。
加えて、不動産取得後は、毎年固定資産税を支払う必要があります。

一方、持分を分与する側には、「譲渡所得税」がかかる可能性があります。
「譲渡所得税」とは、不動産を譲渡(売却)することで得られた利益に課せられる税金です。

2つ目は、売却によって得た利益の分け方です。
不動産を売却し利益が発生した場合、その利益は財産分与の対象になります。
財産分与をする場合、原則「2分の1」で分けます。
ただし、必ずしもこの割合にする必要はなく、共有持分の割合に沿った分け方をしても問題ありません。

なお、売却によって得た利益から不動産会社の仲介手数料や税金などの諸経費を差し引かれることを頭に入れておきましょう。

3つ目は、不動産を売却する場合に税金がかかる可能性があることです。
不動産を売却すると譲渡所得税がかかる可能性があります。
購入金額と経費を超える金額で売却される場合にこの税金が発生すると考えると良いです。

ただし、居住用不動産に関しては3000万円までは控除される特例があります。
そのため、夫婦で暮らしていた住宅を売却する場合には、発生しないケースが多いです。

このような注意点を踏まえて、後悔なく処理を進めましょう。

□まとめ

以上、離婚時の共有不動産の処理方法について解説しました。
離婚が決まったら、早めに手続きを始めることをおすすめします。
今回の記事を参考に、共有不動産の処理をスムーズに進めてください。

当社では、不動産の売却に関するご相談を随時受け付けております。
ご不明点等ございましたら、気軽にお問い合わせください。

住み替えとは?方法や費用についても解説します!

「今の住宅から新しい住宅に住み替えたい」
「住み替えるのにはいくらくらいかかるのか」
このようにお考えの方は多いと思います。
ライフスタイルの転換期に住み替えを考える方は多いですが、方法や費用が分からず躊躇っている方は少なくありません。

そこで今回は、住み替えの方法や費用について解説します。

□住み替えの方法とメリットを紹介

住み替えを考えるにあたって、メリットや方法についてしっかりと把握しておくことが大切です。
そこで以下では、住み替えの方法とメリットを紹介します。

住み替えには「売却先行」と「購入先行」の2つの方法があります。

「売却先行」とは、先に現在住んでいる住宅を売却した後に、新しい住宅を購入する方法です。
先に住んでいる住宅を売却することで、売却で得た資金を購入資金に充てられます。
これにより、住み替えに必要な費用を先に準備できるため、資金計画が立てやすくなります。

一方、「購入先行」とは、先に新しい住宅を購入した後に、現在住んでいる住宅を売却する方法です。
メリットとして、現在住んでいる住居で家探しができるため、仮住まいを用意する必要がないことが挙げられます。
また、それに伴って引っ越しも1回で済むため、追加でかかる費用を抑えられます。

もし、購入先行で住み替えを行う場合は、「買い替え特約」を利用しましょう。
「買い替え特約」とは、一定期間内に希望価格で住宅が売却されなかった場合に、新居の購入を無効にしてもらえる特約です。
これを結んでおけば、新居の購入が無効になっても違約金が発生せず、住み替えプランを立て直せます。

このように、住み替えには2種類がありメリットが異なるため、比較した上でどちらにするか検討してください。

□住み替えをするのにかかる費用とは?

住み替えには、どんな費用がかかるのか分からないですよね。
そこで、以下では住み替えにかかる費用について紹介します。

住み替えにかかる費用は、現在住んでいる住宅の売却費用と新しい住宅の購入費用に分かれます。

最初に、住宅の売却費用について解説します。
住宅の売却にかかる費用は、売却価格の5〜7パーセントと言われています。
そして、かかる費用の内訳は以下の通りです。

・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・所得税
・住民税
・その他

不動産会社を仲介して住宅を売却する場合、仲介手数料が発生します。
また、所得税と住民税は、住宅を売却することで利益が発生した場合に支払い義務が発生します。

次に、住宅の購入費用について解説します。
住宅の購入費用は、「物件価格+物件価格×0.8」となります。
そして、内訳としては以下の通りです。

・物件価格
・仲介手数料
・収入印紙
・融資事務手数料
・所有権移転登記費用
・抵当権移転登記費用
・その他

物件価格とは、新しい住宅本体の購入にかかる費用を指します。
住宅の売却や購入に関わる費用は、物件価格によって金額が変動します。
あらかじめいくらぐらいで物件が売却または購入できるのかを把握した上で、諸費用の金額を見積もりましょう。

□住み替えで失敗しないために気をつけることとは?

住み替えをするにあたって様々な手続きがあります。
その中で、失敗しないために気をつけるべきことが何点かあります。
以下では、住み替えで失敗しないために気をつけるべきことを紹介します。

*資金計画をしっかり練る

1つ目は、住み替えに関する資金計画をしっかり練ることです。
住み替えをすると、途中で維持費やローンを二重で支払う場合があります。
また、支払う税金の金額が物件価格によって変動するため、正確な金額を把握する必要があります。
このように、想定以上に費用がかかったり、明確な金額を把握しにくかったりするため、入念に資金計画を立てた上で、ゆとりを持って予算を組みましょう。

*住み替えローンの仮審査を申請する

住み替えをするにあたって、「住み替えローン」というローンを組める場合があります。
もしローンを組みたい場合は、あらかじめ金融機関へ仮審査の申請をしておきましょう。

*売却価格は相場を基準にする

住宅を売却する際、ご自身で好きなように価格設定ができますが、相場を基準に高くしすぎないようにしましょう。
あまりに高い値段で売却をすると、買い手が見つからず住み替えが進まないかもしれません。
相場に合わせた価格で売却することで、スムーズに住み替えを進めましょう。

また、相場がわからない場合は不動産会社と相談しながら決めるのも良いですね。

これらのことに気をつければ、後悔しない住み替えができます。
予算と時間にゆとりを持って準備を進めてください。

□まとめ

以上、住み替えの方法や費用について解説しました。
あらかじめ費用や注意点について把握しておけば、住み替えで失敗するリスクを避けられます。
今回の記事を参考に、住み替えの計画を立ててみてください。

当社では、不動産に関するご相談を受付中です。
ご不明点等ございましたら、ぜひお問い合わせください。

離婚の時に住宅ローンはどうなる?住宅ローンの処理方法や注意点を紹介します!

「離婚するにあたって、住宅ローンはどうなるのか」
このような疑問をお持ちの方は少なくないですよね。
夫婦で購入した住宅を離婚時にどう処理するのかという問題に悩まれる方は多いです。
住宅ローンを完済しておらず、処理に困る場合もあります。

そこで今回は、離婚時の住宅ローンの処理方法について解説します。

□離婚する際に不動産関係で確認すべきこととは?

離婚するにあたって、不動産の名義や住宅ローンなどやるべき不動産関係の手続きがたくさんあります。
これらの手続きを効率的かつ問題なく進めるために、最初に確認すべきことが何点かあります。
以下で、詳しく紹介しましょう。

1つ目は、不動産の名義と価額です。
土地や建物の名義については、法務局で不動産の登記簿謄本を取得することで確認できます。
また、謄本では不動産に設定されている抵当権についても把握できます。

不動産の価額については、不動産会社に査定を依頼することで把握できます。
不動産を売却するか、所有し続けるか、売却の時期をずらすかなどを考えるにあたって、価額は非常に重要です。
そのため、離婚が決まったらなるべく早めに査定を依頼することをおすすめします。

2つ目は、住宅ローンの契約内容です。
住宅ローンの契約書を確認し、ローンの債務者が誰か把握します。
場合によっては、当初の契約に変更が加えられていることがあるため、契約書を一式集めて確認しましょう。

3つ目は、住宅ローンの残額です。
アンダーローンとは、ローンの残額が不動産の査定金額を下回っていることを指し、オーバーローンとは、ローンの残額が不動産の査定金額を上回っていることを指します。
アンダーローンの場合、不動産を売却することで利益が生まれます。
一方で、オーバーローンの場合は、売却してもローンのみが残ってしまいます。

ちなみに、ローンの残額は「償還表」で確認できます。

□離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法を紹介!

離婚時に住宅ローンが残っている場合、ローンを処理する方法は大きく2つあります。
以下で、それぞれの方法を紹介します。

*夫婦の一方が住宅に住み続ける

住宅を売却せず、夫婦のどちらか一方が住宅ローンと住宅の所有権を引き受け、住み続ける方法です。
この場合、離婚する前のように住宅ローンを月々返済していく形になります。

また、現在のローン名義人と住宅に住み続ける人が異なる場合、以下の3つの方法でローンを返済します。

1つ目は、ローン名義人を変更した上で返済する方法です。
ただし、ローンの名義人変更は了承してもらえない可能性が高いです。
2つ目は、名義人変更をせず、実質的に住居人がローンを返済する方法です。
3つ目は、ローン支払いを養育費として公正証書に記載する方法です。

ローン名義人と住宅に住み続ける人が一緒の場合は、特に問題ありません。
ただし、ローンの連帯保証人が夫婦の一方に指定されている場合、住居人がローン返済を滞納すれば、一方に債務が発生することに注意してください。

*住宅を売却する

住宅を売却し、売却価格を住宅ローンの返済に充てる方法です。
この方法を選ぶ場合、上記で紹介したオーバーローンとアンダーローンで処理方法が異なります。

オーバーローンの場合、残りの負債額を夫婦の自己資金で完済するか、「任意売却」という方法で売却します。
アンダーローンの場合、売却価格で住宅ローンを完済した上で、手元に残った金額を2人で折半することが多いです。

□離婚時の住宅ローンに関する注意点を紹介!

上記の処理方法のうち住宅を売却する方法を選択する場合、いくつか注意点があります。

*共有名義の住宅は同意が必要

共有名義の住宅を売却する場合、共有者の同意が必要です。
そのため、2人でしっかりと相談した上で、共有名義の住宅をスムーズに売却できるようにしましょう。
また、このような相談は、トラブルを避けるために離婚前に行うことをおすすめします。

*住宅の売却には時間がかかる

住宅を売却する場合、たいてい3ヶ月から5ヶ月かかると言われています。
そのため、離婚が決定してすぐに住宅を売却しても、売却が完了するには時間がかかることに注意しておきましょう。

*住宅の売却には費用がかかる

住宅の売却時には、いくつかの出費があります。
いくらぐらい費用がかかるのか把握しておかないと、思わぬ出費にローンの返済計画が崩れるかもしれません。
住宅の売却時には、以下のような費用がかかります。

・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・確定測量費用
・不動産譲渡所得税

それぞれの費用がいくらぐらいかかるのか確認しておきましょう。

□まとめ

以上、離婚時の住宅ローンの処理方法について解説しました。
離婚時には、住宅以外にもさまざまな手続きがあります。
今回の記事を参考に、スムーズに処理を進められるようにしましょう。

当社では、不動産買取に関するご相談を受け付けております。
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