リースバックの仕組みとは?メリットとデメリットも紹介!

「リースバックについて詳しく知りたい」
このようにお考えの方は多いと思います。
昨今、「リースバック」という言葉が話題を集めていますが、どんな意味なのか、どんな仕組みなのかについて分からない方は多いです。
そこで今回は、リースパックの仕組みとメリット・デメリットについて紹介します。

□リースバックの仕組みとは?

「リースバック」という言葉を耳にしたことがあっても、仕組みや意味について深く理解していない方は多いですよね。
以下では、リースバックの仕組みについて解説します。

リースバックとは、自宅を売却した上で、買主と賃貸借契約を結び、その後も自宅に住み続ける方法です。
最近よく話題になる理由としては、高齢化やコロナウイルスの影響が挙げられます。
高齢化により、セカンドライフを過ごすための資金を用意したい方が増えています。
また、コロナウイルスの影響で、住宅ローン返済に不安を感じる方が増えています。

このように、昨今の社会情勢を背景にリースバックが注目されています。
それでは、どのような流れでリースバックが行われるのでしょうか。

初めに、不動産の売却手続きを進めます。
リースバックを取り扱う業者に相談をすると、物件査定が行われます。
そして、査定額に納得できたら業者を買主として売買契約を結びます。
契約後は、不動産の所有権が業者に移転します。

次に、賃貸借契約を結びます。
その際は、業者を貸主として定期借家契約を結びます。
一般的に、2年程度の契約期間で締結し、満了の時期が近づいたら更新または再契約を行います。

そして、買い戻しを希望する場合は、買い戻しの手続きをします。

また、リースバックの対象となる不動産は、基本的に全ての不動産となっています。
ただし、業者によって利用制限を受ける場合があるため、あらかじめ規約を確認しておきましょう。

□リースバックのメリットを紹介

リースバックの仕組みについてご理解いただけたでしょうか。
仕組みや流れが分かっても、メリットがイマイチわからない方も多いですよね。
そこで、以下ではリースバックのメリットについて紹介します。

1つ目は、住み慣れた自宅に暮らし続けられることです。
通常の不動産売却の場合、売却した時点で住宅から退去し、新しい住宅を探す必要があります。
しかし、リースバックの場合は売却後も自宅で生活し続けられるため、ストレスがありません。

2つ目は、所有することで受けるリスクをなくせることです。
不動産を所有していると、災害による倒壊や資産価値の低下により売却できなくなる、などのリスクがあります。
これらのリスクは予測できないため、所有しながらの対策は難しいです。
しかし、リースバックには不動産を所有しないため、これらのリスクをあらかじめ回避できます。

3つ目は、資金調達ができることです。
上記でも紹介しましたが、リースバックは資金調達の方法としても利用できます。
リースバックを利用することで、借金を抱えることなく資金を調達できます。

4つ目は、スピーディーに現金化できることです。
不動産を売却し、現金化するには数ヶ月の期間を要します。
しかし、リースバックの場合、不動産会社やファイナンス会社などが買い取るケースが多いため、よりスピーディーに現金化できます。

□リースバックのデメリットを紹介

リースバックを検討するにあたって、デメリットについても理解することが大切です。
以下で、詳しいデメリットを紹介しましょう。

*売却価格が相場よりも低い

リースバックで不動産を売却する場合、相場よりも売却価格が低くなることが多いです。
一般的には、相場の7から8割と考えておくと良いです。
また、価格は不動産の築年数や状態によっても変動します。

*家賃が相場よりも高い

リースバックをすると家賃を支払う必要がありますが、その金額が相場よりも高くなりやすいです。
家賃は、買取価格に対する利回りを考慮して算出されるため、買取価格が高いほど家賃も高くなります。

*永続的には賃借できない

不動産会社によって、賃貸借契約に期間が設けられています。
この期間は、不動産会社によって様々であるため、規約を確認したり、担当者に聞いたりすることをおすすめします。

*買い戻しの費用が高くなる

売却した不動産を買い戻しする場合、売却価格よりも買い戻し価格が上回るケースがほとんどです。
理由として、売買に関する経費や上乗せ利益が金額に加算されるからです。
一般的に、買い戻し価格は、売却価格の1.1から1.3倍です。

以上のデメリットも参考にして、検討してみてください。

□まとめ

以上、リースパックの仕組みとメリット・デメリットを紹介しました。
メリットだけでなくデメリットについてもしっかりと理解することが大切です。
今回の記事を参考に、リースバックを検討してみてください。

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