住宅ローンがオーバーローンになっている家を売却する方法について紹介!

不動産売却や住宅ローンについて調べていると、「オーバーローン」という言葉を目にすることがあるでしょう。
今回は、そんなオーバーローンについて解説します。
ぜひ参考にしてみてください。
 

□オーバーローンとは?

 
オーバーローンとは、「購入した住宅の資産価値よりもローン残高が多い状態」を指します。
住宅は、築年数の経過とともに資産価値が低下していきます。
価値の低下によって物件の資産価値が住宅ローンの元本を下回った場合は、住宅を売却してもローンを完済できず、借入金の一部が残る結果となります。
そういった状態を、オーバーローンと呼びます。
 
月々の返済額が少ないと、住宅ローンの元本がなかなか減らず、資産価値がローンの元本を下回る可能性が高くなります。
 
また、近年では、「住宅ローンを借りる際に、最初から物件価格より高い融資を受けた場合」もオーバーローンと呼ばれるようになってきています。
新居の購入にあたって必要になる諸費用などを含めた金額を住宅ローンで賄うケースなどが、このオーバーローンにあたります。
 
同じ「オーバーローン」という言葉でも、不動産を購入するときと、購入した後あるいは、売却するときとでは示す意味合いが若干異なるためご注意ください。
 

□オーバーローンかどうかを確かめる方法は?

 
オーバーローンかどうかを確かめる方法を、3つのステップに分けて紹介します。
 
1つ目のステップは、住宅ローンの残債を調べることです。
まずは、「ローン返済計画書」や「残高証明書」などで、現在の住宅ローンがどれくらい残っているかを確認します。
 
これらの書類は、利用している金融機関から届きます。
インターネットで返済状況を確認できる場合もあります。
書類を紛失してしまった、あるいは、インターネットの専用ページにログインできなくなってしまった、といった場合は、金融機関に問い合わせてみてください。
 
2つ目のステップは、相場を参考に、売却価格の予想を立てることです。
不動産の売却相場は、自分で調べられます。
調べる方法の例としては、国土交通省の「土地総合情報システム」が挙げられます。
こちらは過去の不動産取引情報を掲載しており、誰でも閲覧できます。
 
ここから似ている条件の物件の売却価格を確認し、それを参考にすることで、自分が所有している物件の売却価格を予想できます。
 
3つ目のステップは、不動産会社に査定を依頼することです。
最後に、不動産会社に物件の査定を依頼しましょう。
プロによる査定となるため、自分で予想した金額よりもより正確な金額を知ることができます。
 
自分の調べ方や物件によっては、予想した金額と査定価格にかなりの差が開いてしまう場合もあります。
そういった場合には、なぜその価格になったのか、根拠をはっきりとさせましょう。
プロが考える根拠を知って納得することで、疑問や不満が残りにくくなり、売却にも成功しやすくなります。
 
査定の結果、予想される売却価格が住宅ローン残債を下回ると、オーバーローンの可能性が高いと考えられます。
 

□オーバーローンの不動産を売却する方法は?

 
不動産を売却して得られる利益によってローンを完済できない場合は、抵当権が抹消できず、基本的に売却はできません。
しかし、この場合でも売却を可能にする手段があります。
 

*差額を手持ちの資金で補填する

 
売却益だけでローンを完済できなくても、不足した分を手持ちの資金で補えれば問題ありません。
すなわち、アンダーローンであっても手持ちの資金があれば売却は可能というわけです。
ただし、売却には仲介手数料などの諸費用が発生する上に、新居のための費用も必要になります。
そのため、手持ちの資金を不足分の補填に使う場合は慎重に判断する必要があります。
 

*住み替えローンを利用する

 
手持ち資金を使ってもローン残債を完済できない場合は、住み替えローンを利用する手もあります。
住み替えローンとは、新しい住居のローンに既存のローン残債を上乗せして借り入れるローンです。
ただし、借入時の審査が厳しいことや、毎月の返済が厳しくなるおそれがあることに要注意です。
 

*任意売却をする

 
手持ち資金での充当や住み替えローンも利用できない場合は、任意売却を検討しましょう。
任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合に、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
任意売却で返済できなかった分は、分割などで返済していくことになります。
 
任意売却は、オーバーローンではあるがどうしても売却しなければならないといった場合の最終手段と言えるでしょう。
 

□まとめ

 
今回は、オーバーローンかどうかを確かめる方法や、オーバーローンの不動産を売却する方法について解説しました。
売却したい不動産がオーバーローンであった場合は売却が難しくなりますが、必ずしも売却できないわけではありません。
まずは、我々のようなプロに相談してみてください。